Mieszkanie na przedmieściach kojarzy się z ciszą, zielenią i czystym powietrzem. Idylliczna wersja to łatwe dotarcie do pracy i szkoły rowerem lub autobusem. Tymczasem tkwimy w korkach, spalinach i hałasie, dowozimy dziecko do szkoły na drugą zmianę, nie możemy zapisać się do przychodni, za naszym płotem wyrasta hala logistyczna, a wypielęgnowany ogródek schnie podczas zakazu podlewania. Wszystkiemu winna chaotycznie rozlewająca się zabudowa.
Chaos przestrzenny w Polsce ma długie korzenie. Wynika z wojen, różnych polityk osadniczych zaborców, błędnej polityki po II wojnie światowej. Jeszcze bardziej zjawisko to zaostrzyło wprowadzenie gospodarki rynkowej po 1989 r., przejście od własności państwowej do prywatnej i przystąpienie do Unii Europejskiej. Z jednej strony, zwłaszcza na terenach podmiejskich, odnotowano spadek opłacalności rolnictwa i wzrost powierzchni odłogowanych, z drugiej – nastąpił rozwój przedsiębiorczości i inwestycji zagranicznych. W efekcie przyspieszyły migracje ludności i pojawiła się presja na bezładne lokowanie nowej zabudowy na terenach porolnych.
Migracje, suburbanizacja i rozlewanie się miast
W latach 1989–2020 odnotowano 13 mln przemeldowań w ruchu krajowym. Ludność przenosiła się głównie do stref podmiejskich wielkich aglomeracji i to tam obserwujemy najbardziej rozproszoną zabudowę. Przyczyniły się do tego bardzo skomplikowane regulacje planistyczne. Oprócz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istnieje kilkadziesiąt różnych ustaw i rozporządzeń, w tym tzw. specustaw, które regulują lokalizację zabudowy, ochronę środowiska, rewitalizację, ochronę konserwatorską itd. W efekcie zaledwie ⅓ Polski jest pokryta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Na pozostałym terenie można budować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), przy wydawaniu których obowiązuje zasada: co nie jest zakazane, jest dozwolone.
Polskie prawo jest też bardzo liberalne – dopuszcza nadmierną dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Na podstawie MPZP można by osiedlić 59 mln ludzi, a w studiach zagospodarowania przestrzennego przewidziano przestrzeń mieszkalną dla 130–210 mln osób. Powierzchnia ta z każdym rokiem rośnie z powodu zmiany klasyfikacji gruntów z rolnych na budowlane. Po 2003 r. w planach miejscowych odrolniono 7 mld m2 gruntów, czyli na każde gospodarstwo domowe w Polsce przypada teoretycznie 560 m2 działki budowlanej.
Skutki chaosu przestrzennego
Rezultatem jest chaos przestrzenny i związane z tym koszty: finansowe, społeczne czy ekologiczne. Gdy osiedla łanowe rozrzucone są po całej gminie, trudno jest zorganizować efektywny transport publiczny – autobus musiałby jeździć w kółko. Aby dojechać do pracy, placówek opiekuńczo-edukacyjnych i ochrony zdrowia oraz punktów handlowo-usługowych, mieszkańcy zmuszeni są korzystać z własnych samochodów. Niewystarczająca sieć drogowa powoduje, że tracą oni pieniądze i czas, stojąc w korkach. Szacuje się, że czas dojazdu wydłuża się o średnio 35%, względem czasu swobodnego dojazdu roczny koszt finansowy wynikający z zatłoczenia na drogach wynosi 13,3 mld zł.
Zbędny ruch samochodowy oraz domowe piece grzewcze napędzają niską emisję toksycznych gazów i pyłów, co realnie przekłada się na wzrost umieralności, szacowane na 45 tys. zgonów rocznie (Kuchcik, Milewski 2018). Jakość życia mieszkańców obniża hałas pochodzący m.in. ze źle zorganizowanych dróg. Przeciążona sieć wodociągowa, zwłaszcza w okresach suszy, wymusza ograniczenia w podlewaniu ogródków. Pogarsza się również dostęp do terenów zieleni, gdy w okolicy powstają kolejne grodzone osiedla przecinające dotychczasowe szlaki piesze i korytarze migracyjne zwierząt.
Rozproszona zabudowa wymusza budowanie nadmiarowej infrastruktury. Według danych GUS długość sieci wodociągowej na jednego mieszkańca w strefie podmiejskiej dla aglomeracji warszawskiej jest 5 razy dłuższa niż w mieście. Budowa i utrzymanie dróg, wodociągów, kanalizacji, energetyki dla pojedynczych zabudowań oddalonych o ponad 180 m od zwartej zabudowy to koszt 7,5 mld zł rocznie w całej Polsce. Nakłady te ponoszą samorządy i liczą, że odzyskają je w podatkach. Tak się jednak nie stanie. Prognoza skutków finansowych wynikających z MPZP dla 65% gmin pokazuje, że ich wydatki są o 13 mld zł większe niż wpływy, a luka ta może wzrosnąć nawet do 46,6 mld zł w kolejnych latach.
Co dalej? Reforma, która miała porządkować
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która miała być pierwszym krokiem w stronę uporządkowania chaosu przestrzennego, weszła w życie 7 lipca 2023 r. Zabudowa mieszkaniowa została dopuszczona jedynie w wyznaczonych strefach i miała podlegać bilansowaniu na podstawie prognozy demograficznej. Bezterminowe decyzje o warunkach zabudowy miały zostać zawieszone, a ich wydawanie ograniczone. Uzyskanie odrolnienia gruntów miało być również znacznie trudniejsze.
Niestety nadpodaż terenów budowlanych w planach ogólnych nie znika: dotychczasowe zapisy z MPZP, wydane WZ, tereny odrolnione przechodzą do nowych dokumentów planistycznych. Obserwuje się też wypaczenia strefowania – w jednej gminie powstaje nawet kilkaset stref ograniczonych do pojedynczych działek. Nie pomogą też biura planowania regionalnego, gdyż nowelizacja ustawy z 5 listopada osłabiła ich rolę. Boom na wydawanie bezterminowych warunków zabudowy rozpędza się. Przykładowo w podwarszawskiej gminie Wiązowna we wrześniu 2025 r. odnotowano wzrost liczby wniosków o 300% w stosunku do poprzedniego roku. Możliwe, że do połowy 2026 r. zostanie wydanych 3,5 mln decyzji. Natomiast odrolnienia stref podmiejskich objętych MPZP odbywają się przy milczącej zgodzie ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Zielony pierścień jako realna alternatywa
Jak zapewnić rozwój podmiejskiej gminy w takiej sytuacji? Jak zabezpieczyć czyste powietrze i walory środowiskowe? Na początek konieczne jest zatrzymanie degradacji terenów zieleni, aby mogły służyć mieszkańcom do rekreacji i wypoczynku. Ich ważną i coraz bardziej docenianą funkcją jest też filtrowanie powietrza oraz ochrona przed powodzią i suszą. Można do tego zastosować narzędzie zwane zielonym pierścieniem, które chroni tereny otwarte i promuje bardziej skoncentrowaną zabudowę. Zmniejsza to znacznie konflikty społeczne, ponieważ strefy mieszkaniowe zostają oddzielone od terenów gospodarczych. Gdy gminy ograniczają uzbrojenie terenu do wybranych miejsc, ułatwia to proces inwestycyjny i może nawet zahamować wzrost cen nieruchomości. Usprawnienie organizacji przestrzennej obniża koszty budowy i obsługi infrastruktury, co oszczędza środki na podniesienie dostępności usług publicznych. Poprawia też estetykę krajobrazu i dba o migrację zwierząt, które nie muszą już wchodzić do centrów miejscowości. Dzięki temu gmina staje się bardziej przyjazna dla mieszkańców i łatwiej przyciąga inwestorów, zapewniając sobie stabilny wzrost wpływów do budżetu.
Na całym świecie zielone pierścienie miast są rzeczywistością planistyczną, prawną i organizacyjną. Są miasta, w których mają już ponad 200-letnią historię, jak w Wiedniu. Są państwa, jak Wielka Brytania, gdzie zasady kształtowania pierścieni miejskich wyznacza i gwarantuje ustawa parlamentarna. Są miasta, jak Toronto w Kanadzie, gdzie pierścień cieszy ponad 90-procentowym poparciem społecznym. W Polsce zielone pierścienie są już wpisane w strategie regionalne. Pora zrobić następny krok. Niech staną się rzeczywistością.
Źródła:
1. Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego. Polski Instytut Ekonomiczny. Warszawa 2021.
2. Studia nad chaosem przestrzennym KPZK PAN. Red. A Kowalewski, T. Markowski i P. Śleszyński. Warszawa 2018.
3. Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego. Polski Instytut Ekonomiczny, Warszawa 2021.
